Kira Artışı Nedir? 2025 Güncel Kira Artış Oranları ve Hukuki Süreçler

Kira artışları, özellikle ekonomik koşulların dalgalandığı son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en sık tartışılan konulardan biri hâline gelmiştir. Türkiye’de yaklaşık 6 milyon hanenin kirada yaşaması, kira artışına ilişkin uyuşmazlıkları toplumun büyük bir kısmı için önemli bir sorun haline getirmektedir. İstanbul gibi büyük şehirlerde kiracı oranının bazı ilçelerde %60’ın üzerine çıkması, kira uyuşmazlıklarının yoğunlaşmasına neden olmaktadır.

Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların yaklaşık %40’ının kira bedeline ilişkin olması, konunun yargıdaki yükünü de göstermektedir. Bu nedenle kira artışının nasıl belirlendiğini, hangi kanun maddelerine göre uygulandığını bilmek, hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşır.

Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde kira bedelinin ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi için yapılan güncellemedir. Belirli süreli konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi dolsa bile kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdiremez. Kiracı tahliye etmediği sürece sözleşme kendiliğinden uzar.

Ancak kira sözleşmesinin uzaması, kira bedelinin hiç değişmeyeceği anlamına gelmez. Yeni kira döneminde uygulanacak artış oranı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre belirlenir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Türk Borçlar Kanunu, konut ve işyeri kiralarında kiracının ekonomik olarak daha zayıf taraf olduğunu dikkate alarak çeşitli koruyucu hükümler içermektedir. Bu hükümlerden biri TBK m. 346’dır. Madde şöyledir:

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Bu nedenle kiracıdan ek mali yük getiren sözleşme hükümleri hukuken geçersizdir.

Ev Sahibi Kirayı Ne Kadar Artırabilir?

TBK m. 343:
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Bu hüküm, kira artışının yapılabileceğini kabul ederken, artış oranının kanuni sınırlar içinde kalmasını zorunlu kılar. Kiracının yasal sınırlar üzerindeki artışı kabul etme zorunluluğu yoktur.

Yeni kira döneminde uygulanacak artış oranı belirlenirken TBK m. 344 esas alınır.

1. Taraflar Arasında Kira Artış Oranı Belirlenmişse

TBK m. 344/f.1:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir…”

Bu nedenle sözleşmede yazan artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aşan kısım geçersizdir.

2. Taraflar Arasında Artış Oranı Belirlenmemişse

TBK m. 344/f.2:

“… kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından … belirlenir.”

Taraflar anlaşamazsa mahkeme, TÜFE ortalaması ve hakkaniyeti dikkate alarak artışı belirler.

3. 5 Yıl ve Sonrası Kira Artışı

Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda devreye TBK m. 344/f.3 girer. Bu dönemde artış oranı yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir. Mahkeme şu kriterleri dikkate alarak yeni kira bedelini belirler:

• Kiralananın konumu

• Emsal kira bedelleri

• TÜFE verileri

• Hakkaniyet ilkesi

• Taşınmazın fiziksel özellikleri

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu yöntemi kabul etmiştir:

“18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ... kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir.”

Ev Sahibi En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

İlk 5 yılda en yüksek artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Örnek:
Mevcut kira: 10.000 TL
TÜFE 12 aylık ortalama: %11,51
Yeni kira: 11.151 TL

Beş yılı geçen sözleşmelerde ise TÜFE sınırı kalkar, emsal kiralar devreye girer ve kira tespit davası gerekebilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi konusunda tarafların uzlaşamaması durumunda açılır. Hem kiracı hem de ev sahibi bu davayı açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.

TBK m. 345’te belirtilen süre şartlarına uyulmuşsa belirlenen yeni kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Sonuç: Kiracı ve Ev Sahibi Haklarını Bilmek Uyuşmazlıkları Azaltır

Kira artışının nasıl yapılacağı, hangi sınırların geçerli olduğu ve tarafların hangi durumlarda mahkemeye başvurabileceği, TBK hükümleriyle açık şekilde düzenlenmiştir. Kiralayanın yasal sınırın üzerinde artış talep etme hakkı yoktur; kiracının ise yasal oranı ödediği sürece tahliye edilmesi mümkün değildir.

Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal haklarını bilmesi, kira ilişkilerinde yaşanan ihtilafları büyük ölçüde azaltacaktır.

Kasım 2025’te Kirayı Ne Kadar Artırabilirsiniz?

Kasım 2025 döneminde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamaları esas alınarak belirlenir. Bu nedenle ev sahipleri, kira artışını yaparken yalnızca açıklanan TÜFE ortalamasını dikkate alabilir; bunun üzerindeki talepler ise hukuken geçersizdir.

Kiracılar ise, yasal sınırın üzerindeki zam taleplerini kabul etmek zorunda değildir. Yeni kira bedeli, bir önceki kira yılındaki kira tutarına Kasım 2025’te açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanarak hesaplanır. Sözleşmenizde daha yüksek bir oran yazıyor olsa bile, bu oran TÜFE sınırını aşamaz.

Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde ise durum farklıdır. Bu tür sözleşmelerde kira artışı belirlenirken yalnızca TÜFE’ye bakılmaz; emsal kiralar, taşınmazın konumu, özellikleri ve hakkaniyet ilkeleri de dikkate alınarak kira tespit davası yoluna gidilebilir.

Aşağıdaki kira artış hesaplama aracını kullanarak;
✔ Kasım 2025 güncel TÜFE verilerine göre
✔ yasal sınırlar içinde
✔ yeni kira dönemine ait maksimum kira tutarını kolayca hesaplayabilirsiniz.